证券代码：000656 证券简称：金科股份

金科地产集团股份有限公司投资者关系活动记录表

重要提示：凡涉及公司未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

编号：2020-08

时间 2020 年 11 月 17 日

地点 重庆

特定对象调研 分析师会议

投资者关系活动 媒体采访 业绩说明会

类别 新闻发布会 路演活动

现场参观

其他 （请文字说明其他活动内容）

参与单位名称及 阳光保险周立杰、中国人寿崔恒旭、海通证券涂力磊、
人员姓名 长江证券刘义、华泰证券韩笑、天风证券张春娥、广
发证券欧阳喆等。

上市公司参会人 董事长蒋思海、副总裁兼董事会秘书张强、财务中心
员姓名 总经理兼首席风险官梁忠太、证券事务部石诚

投资者关系活动 公司在遵守信息披露制度的前提下，介绍公司近期经
主要内容介绍 营业绩、管理模式、市场情况等。沟通内容与公司公
告内容一致。

附件清单（如 金科股份 2020 年 11 月投资者调研活动主要问题及
有） 回答摘要

附件：金科股份 2020 年 11 月投资者调研活动主要问题及回答摘要

问：截至 10 月公司销售情况如何，是否对全年目标有信心？
答：

随着公司推盘节奏调整和疫情后经济持续恢复推动销售持续向好等因素，公司打造了更加适销对路的产品。2020 年 10 月份，公司实现销售金额
约 256 亿元，房地产销售面积约 259 万平方米。截至 10 月底，2020 年公司
累计已实现销售金额约 1,729 亿元，已完成年度销售目标的 78%，房地产销
售面积约 1,680 万平方米。公司 8 月份实现销售 191 亿，9 月份实现销售
235 亿，10 月份实现销售 256 亿（以上为全口径数据），这几个月单月销售环比均实现了正增长。

从目前来看，公司董事会和管理层对完成全年 2200 亿销售目标是非常有信心的，坚定市场的信心来源于两个方面：一方面来自于市场基本面，整体市场运行平稳，各地调控政策趋于平稳，这为房地产企业的平稳健康发展提供了良好的市场环境；另一方面来自公司供货是充裕有保障的，从货值铺排、产品结构、业态分布、城市能级等方面我们做足了供货准备。

因此，公司从团队战斗力、区域布局，从城市人群，从新老项目的供货组合等多方位着手来确保我们 2200 亿的目标实现。我们对此充满信心，也认为公司具备相应实力。
问：市场有传言针对房企将出台一系列的融资收紧政策，比如设置“三道红线”，将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡进行有息负债规模的控制，对公司的影响以及公司的应对措施。
答：

今年 8 月份，住建部和人民银行大概召集了 12 家房地产企业座谈，我
们认为市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力。也有
市场持续平稳健康发展。我司目前并非试点企业，也暂未收到调整的要求，但也会密切关注调控政策的变化，针对性的制定相关预案，合理的经营策略和调整融资方案，在保证财务结构持续优化的前提下，推动公司高质量发展。针对融资新规，公司主动作为、主动调整，从三季报数据看，公司在财务结构上取得了明显的改善效果，公司净负债率、扣除预收账款之后的资产负债率均有较大幅度优化，现金短债比最近三年都是保持在 1.0 以上。随着金科服务在香港上市，以及四季度结算目标的达成，公司争取在今年年末实现三条红线满足监管要求。公司认为三条红线影响的不是融资规模，而是金融机构的资金支持方向。即一旦触达红线，金融机构可能就会担心借贷意愿，更多是认可度的问题和方向问题，判断企业是否稳健的标准。

未来，公司将实施以下措施，持续推进公司财务结构的优化，推动公司健康稳健发展：

（1）控制有息负债杠杆水平，预计到今年年末，我们的有息负债控制在 1100 亿左右；

（2）以现金流和净利润为核心，不断提高经营质效特别是周转效率，严控存销比，缩短交房周期，加大销售质效、预售账款及回款效率；

（3）积极与战略合作资方合作，在经营端借力战略合作资方实现高质量发展，转变传统拿地方式，提高收并购、一二级联动及产业拿地等土地储备占比，主动提升经营性负债能力；

（4）适当提升供应链融资，加大标准化 ABS/ABN 和非标保理、银行渠道供应链融资。加大银行开发贷款、信用债等低成本融资的额度和占比，发挥其期限长、成本低的优势。主动控制、压降融资资金实际使用期限短、成本高的非银行金融机构融资额度和占比。
问：金科服务上市将会给上市公司带来什么样的影响？
答：

金科服务已于 2020 年 11 月 17 日在香港联合交易所挂牌上市。本次金
科服务共发行 132,911,400 股 H 股（假设超额配售权未获行使），发行完成
后总股本增加至 632,911,400 股，公司共持有金科服务 341,604,375 股，占其发行完成后总股本的 53.97%。按照金科服务发行定价 44.7 港元测算，金科服务上市后市值约为 283 亿港元，金科股份持有金科服务发行后总股本的 53.97%，对应市值约为 153 亿港元（二级市场股价会有波动，相应市值也将随之变化，以上测算仅做参考，不作为公司投资建议和承诺）。

金科服务的上市对公司的影响主要表现为以下两个方面：一是增强金科服务发展后劲。公司认为金科服务的上市不仅对金科服务自身发展将起到资本加持，也有助于金科服务更好的进行服务面积和品质提升，提升增值服务能力，增强发展后劲，提升市场占有率。二是物业上市反向赋能主业发展。物业服务作为地产销售过程中的重要核心竞争能力之一，更加优质的物业服务可以为地产销售提供更多产品和品牌溢价，形成良性的反向赋能作用，实现“地产+物业”比翼齐飞。

金科服务上市将实现金科股份与金科服务的双向赋能，打造金科集团A+H 的双资本运作平台，增加海外投资机构和评级机构对公司的认可和支持，优化公司的资产负债结构、提升国际资本市场知名度，助力公司的健康发展。问：公司 2020 年三季度报披露净利润增速同比增长 19.61%，公司能否介绍四季度的经营计划和安排。
答：

受到结算淡季、交付规模等因素影响，公司三季度的结算业绩增速略微放缓；但是，众所周知，四季度是房地产行业的交付高峰期，预期四季度结算业绩增速较三季度会有较大提升，同时公司管理层对全年业绩的实现还是非常有信心的。

年初公司已经预计新冠疫情可能对行业和公司发展都将产生较大影响，公司在管理上做了较大的针对性调整，比如开展精细化的管理，开源节流提质增效工作。房地产公司虽然都是非常大体量的公司，TOP30 的房企都是上千亿的销售，但是在精细化的管理上跟制造业企业还有很大的差距，尤其是在各个生产环节上的跑冒滴漏可能都还有。从今年整个成效上来看，我们取得了非常好的效果。


四季度的经营计划上，公司将重点抓好以下几点工作：

一是，做好结算工作。公司细化到每个项目每个交付阶段安排，全力保障全年经营目标的实现。根据公司的经营计划，四季度竣工交付也将有较大规模的提速。

二是，加强销售工作。从现在的排布上来看的话，我们对全年完成 2200亿的销售目标是非常有信心的，而且从我们 10 月份的开局表现来看，公司在这方面打好了非常好的基础。

三是，改善财务结构。随着房地产行业融资新规的试行，公司也将主动作为、主动调整，推动公司财务结构的持续优化，争取在今年年末实现三条红线满足监管要求。

四是，为 2021 年的结算和 2021 年的经营计划做准备。大家也看到今
年公司的拿地能级、城市布局、拿地方式都做了非常大的优化，前三季度公司及所投资的公司实现销售金额约 1,473 亿元，同比增长 17%；公司对四季度以及未来的投资和销售做了具体要求和铺排，为 2021 年的高质量发展开局之年打好基础。