证券代码：600603 证券简称：广汇物流
广汇物流股份有限公司

2020 年 6 月 10 日投资者关系活动记录表

编号：2020-01

1、特定对象调研 （√） 2、分析师会议（ ）
投资者关系 3、媒体采访 （ ） 4、业绩说明会（ ）
活动类别 5、新闻发布会 （ ） 6、现场参观 （ ）
7、路演活动 （ ） 8、其他 （ ）

形式 1、现场（√ ） 2、网上（ ） 3、电话会议（ ）

参与单位 东北证券（杨振华）、新华基金（谷航）、暖流资产（高 名称及人员 睿）、长城基金（邹德立）

时间 2020 年 6 月 10 日

地点 新疆乌鲁木齐市天山区新华北路 165 号中信银行大
厦 43 楼 3 号会议室

上市公司 证券事务代表杨雪清、证券部工作人员两名

出席人员

1、公司美居物流园收入结构是什么？2019 年收入、
毛利略有下降的原因是什么？全年贡献多少净利

润？园区出租率怎么样？商户的类型是什么？与商
投资者关系活 户的签约形式是短租合同还是长租？11 月可否提
动主要内容 价？

答：（1）公司美居物流园收入主要是租赁及物业管理
服务收入，其中包括 K、L 座的租金和物业管理服务
收入；（2）2019 年收入、毛利略有下降的原因是租

赁物业价格略有降低以及安保费用投入略有增加；（3）美居物流园 2019 年营业收入 4.09 亿元，毛利3.16 亿元；（4）园区出租率保持 95%以上的高位，其中 K、L 座出租率近 100%。（5）美居业态丰富，商户类型主要为家居、建材、家电、家居软装品等，以及K、L 座的影院、餐饮、娱乐等；（6）公司与商户租赁合同主要是一年一签，根据实际情况，部分核心商户签订了五年或八年的长期租赁合同；（7）新冠疫情对部分商户有一定影响，4 月开始已恢复正常，公司下半年会根据市场形势考虑是否调整租金。
2、美居物流园是否是乌鲁木齐最大的商贸流通市场，与其他市场是否有差异？关于公司美居物流园改造的“KL 星品会”怎么样，后期是否会降低建材商贸流通的比例？后期是否有重大改造计划？
答：（1）美居物流园是城北最大的商贸流通市场，除公司外，乌鲁木齐还有华凌、信中等家居建材市场。公司与友商在区位、业态等方面有所差异，具有区位好、业态全、品类多等综合竞争力；（2）2018 年改造 K、L 座，成功打造了时尚街区“KL 星品汇”，将购物、娱乐、互动、社交等多个商业场景汇集于一体，引领乌鲁木齐乃至新疆新体验消费业态的趋势和潮流，为美居物流园注入了全新的体验式商业业态；（3）建材商贸流通的业务比例会随着美居物流园业态调整优化而调整；（4）美居 KL 座的改造成功，运营效果超预期，也培养出一大批经验丰富的商业服务管理团队。未来公司不排除对美居其他楼座进行重大改造的计划。

3、公司“KL 星品会”客流量怎么样？这部分客流量是否包括整个园区的人流？
答：（1）“KL 星品会”日均客流在 2 万人次左右，单日最高客流突破 3.5 万人次，对美居物流园产生了明显的促进和带动作用，显著提升了园区的资源价值，开创了商业轻资产运营和商业新零售的新模式；（2）“KL 星品会”客流量不包括园区其它部分的人流量。4、美居物流园业态丰富，行业龙头红星美凯龙、居然之家进入新疆后，公司的优势是什么，未来有什么发展计划？
答：（1）美居物流园是新疆重要的以娱乐休闲、时尚购物、家居建材的展示销售、商贸流通及家装体验于一体的综合性物流园，业态丰富，具有家居、建材、家电、日用品、餐饮、娱乐等业态，可实现一站式购物，具有综合竞争优势。与行业龙头相比，公司的差异化优势：一是区位优势：位于新疆首府乌鲁木齐市城北中心地段，距离高铁站 5 公里，距离机场 12 公里，拥有一流的交通条件和突出的区位优势，是乌鲁木齐市城北重要的商业中心，具有较好的人气和较高的商业价值；二是持续创新能力：在园区原有家居建材租赁经营的基础上，美居物流园通过改造 K、L 座，成功打造了时尚街区“KL 星品汇”，注入了以“星座、动漫、二次元”等时尚社交元素为主的全新体验式商业业态；三是加速商业保理、供应链金融与美居物流园业务创新融合，不断促进物流园服务升级、业态升级，促进公司由传统家居建材物流园经营向现代综合物流园转变；（2）未来公司将坚持稳中求稳，确

保园区租金及出租率保持稳定，同时，围绕家居建材及新兴业态，拓宽招商渠道，适度压缩建材行业规模，对现有楼层向规模小型化、业态多元化、产品精品化、服务人性化方向转变，增强商户粘性，提升品牌形象，挖掘新消费群体潜力，形成行业互补和资源共享的消费商圈，构建稳定的核心竞争力。
5、商管服务板块有无扩张计划？后期预计规模能达到多少？
答：自 2019 年起，公司全面拓展商业服务业务。主要服务项目包括乌市中天广场、时代广场、香缇苑大商、OL 星辰汇、缤纷汇、幸汇邻里、石河子中和广场、成都 CBD、美术馆等。2019 年商管业务营业收入2740 万元，毛利 2236 万元，毛利率 81.60%；（2）商管公司将输出品牌和管理服务，形成新型轻资产运营模式，稳步提升管理服务规模。
6、公司地产业务今年开工或在建面积同比增长多少？与别的地产商相比如何？
答：（1）公司地产项目今年新开工或在建面积相比去年有所增加，具体请关注公司定期报告；（2）与其他地产商相比，公司项目主要优势是地处国内重点城市的较好地段，品质上乘，主要为精装房、洋房及部分别墅项目。
7、2019 年经营活动现金流大增，资金充裕情况下，有息负债占比提升的原因是什么？账面资金是否全部参与经营周转？每月运营资金需求是多少？
答：（1）2019 年末公司有息负债占比没有提升，主要是无息的商业负债增加，且主要是预收账款同比增

加 13 亿元，属于良性负债，另外，账面货币资金、现金理财资金合计超过 30 亿元，整体财务状况安全稳健；（2）公司账面资金充裕，一是在经济下行期，现金为王，储备充裕的现金有利于提高抵御风险能力，二是为物流主业扩张奠定良好基础；（3）每月运营资金需求不大。
8、冷链物流项目一期运营情况如何？租金是怎么确定的？相比本地冷库，公司有什么竞争优势？主要提供哪些服务？后期的建设计划是什么？有无农产品标准化考虑？
答：（1）公司乌鲁木齐北站冷链综合物流基地一期于
2019 年 12 月 31 日开业运营，目前处于初步运营阶
段，疫情后出租率稳步上升；（2）交易中心租金参照市场价格制定，冷库租金与本地同行略有不同，采用了更科学的技术和管理模式，租金包括一次性装卸费、包装费和计时的立体货架托盘费；（3）北站冷链物流基地具有区位优势、技术优势、管理优势、资金优势。从区位上看，距乌鲁木齐空港 3 公里，距火车北站 3 公里，距火车西站 7 公里，有铁路货运专用线直达，区位优势突出；从技术上看，项目采用国际先进的 NH3/CO2 复叠制冷工艺设备、智能物流信息化系统，建设成为冷链仓储、交易、信息、金融、加工配送“五大功能中心”，采用一流的设备和崭新的解决方案，冷库内具有 15 米高度立体货架，通过射频识别技术及电子标签，高端叉车可精准识别货物和对应位置并进行装卸，电动托盘车可快速转运货物；从管理上看，配套建有 5-10℃预冷月台，极大地提高了

库存管理效率。运用 WMS 系统自动管理库存，商户可通过手机 APP 办理出入库。同时，公司还有供应链金融对商户进行支持；（4）目前主要为乌鲁木齐市居民冻品、冷鲜品、农副产品消费提供冷链服务；（5）由于项目所在地行政区划调整及土地征迁进度延迟，公司决定分期建设、分期投入运营。后期将积极推进项目二期建设，形成规模效益，打造核心竞争力，努力成为疆内冷链物流行业龙头企业；（6）有这方面考虑，公司依托与新疆农业农村的合作，建设疆内农产品供应链网络和疆内外销售渠道，进行标准化管理非常有必要。
9、不再置入地产项目的原因？三年后地产业务规模下降，物流主业的增量能否弥补地产业务的缺口？答：（1）公司阶段性置入房地产，保障了主业升级与扩张，提供了良好的现金流。未来，将以物流为主业，巩固、提升现有商贸物流业态，开拓冷链物流、能源物流业务，创新供应链金融业务，实现传统商贸市场向现代物流转型，努力成为“一带一路”领先的供应链平台运营商。因此，公司已在 2019 年承诺不再置入房地产项目；（2）目前，公司商贸物流业务稳定，冷链物流已初步取得了进展，当前，账面资金充裕，未来三年房产业务仍会贡献大量的利润和现金流。依靠充裕的资金储备，未来将坚持内生增长与外延扩张并举，加快物流主业扩张整合，不断发掘现代物流产业链中具有发展潜质的项目，做大做强物流主业的重要业务布局，培育公司业绩持续增长的新引擎，确保长期稳健发展。

10、恒大对公司有哪些方面的支持？
答：恒大集团作为公司控股股东广汇集团的第二大股东，当前，主要在地产业务管理、供应链金融客户资源等方面给予支持。
11、广汇集团经营 2019 年是否存在经营困难，有无非经营性占用公司资金？
答：公司控股股东广汇集团经营情况正常，连续三年
进入《财富》世界 500 强，2019 年位列 439 位。公
司 2019 年 10 月顺利通过了四川证监局的现场检查，公司注重内控体系建设，依法合规经营，资金管理规范，控股股东广汇集团不存在非经营性占用公司资金。
12、西部大开发新政策推出后公司有哪些方面收
益？有无具体的优惠政策推出？后期有无意向将业务延伸到国外？
答：（1）《中共中央、国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》提出：“加强现代物流服务体系建设、加快北煤南运通道和大型煤炭储备基地建设、强化资源能源开发地干线通道规划建设、支持新疆加快丝绸之路经济带核心区建设、形成西向交通枢纽和商贸物流”等政策，对公司物流业务形成正向影响，公司会积极把握本次重要的发展机遇，坚定不移地做强做大物流主业；（2）目前暂无，公司会密切关注西部大开发相关的各项具体政策；（3）公司定位是成为“一带一路”领先的综合性供应链平台运营商，一直在谋划“一带一路”业务布局。
13、2019 年公司现金分红占净利润 73%，未来能否

保持分红率 70%以上？
答：公司高度重视投资者回报，以真金白银回馈投资者，2018 年度实施了 3.76 亿现金分红，2019 年实施了现金分红 5.98 亿元，占当年归属母公司净利润的73%。高分红并非公司短期性、临时性措施，公司致力于为股东提供持续性回报，今年初推出 2019-2021年股东回报规划，明确在公司盈利且现金能够满足持续经营和长期发展的前提下，原则上每年进行一次现金分红，每年以现金方式分配的利润不低于当年归母净利润的 30%。具体分红比例以董事会、股东大会审议通过的利润分配方案为主。
14、与农业厅合作协议排他么？实施进度如何？答：（1）2019 年 11 月公司与新疆农业农村厅签署了战略合作框架协议，积极支持广汇物流作为责任主体，拓展新疆农产品外销平台建设，努力打造现代农产品供应链体系。双方签订的协议是框架协议，不具有排他性，选择公司合作是新疆农业农村厅综合考虑了企业实力、管理经验、资金、技术等多方面因素后决定的，短期内不会发生变化；（2）当前，公司已完成新疆农产品黄页目录平台建设，行业客户内购平台已投入试运行，冷链物流基地一期也已投入运营，协议各项工作正在有序推进中。