证券代码：000656 证券简称：金科股份

金科地产集团股份有限公司投资者关系活动记录表

重要提示：凡涉及公司未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

编号：2021-02

时间 2020 年 4 月 7 日

地点 通过“全景网”线上直播

特定对象调研 分析师会议

媒体采访 业绩说明会

新闻发布会 路演活动

现场参观

其他 （请文字说明其他活动内容）

投资者关系活动类 为加强投资者关系管理，便于广大投资者更深入、全面
别 了解公司 2020 年年度报告和经营情况，公司于 2021
年 4 月 7 日（星期三）10:00-11:30 举办网上投资者交
流会暨 2020 年度业绩说明会。本次业绩说明会通过全
景网平台进行直播，公司实际控制人及主要管理层领导
出席会议，并向参会人员介绍公司 2020 年度经营业绩
及就投资者关心的企业改革、发展战略、资金管理等问
题进行了问答交流。

上市公司接待人员 参会：公司实际控制人黄红云、董事长周达、总裁杨程
姓名 钧、执行副总裁兼财务负责人李华、副总裁兼董事会秘
书张强。

投资者关系活动主 介绍公司 2020 年度经营业绩、发展战略、企业改革、
要内容介绍 财务结构等。

附件清单（如有） 业绩说明会主要问题及回答摘要


金科股份 2020 年业绩说明会问答纪要

1、问：请公司领导介绍 2021 年的经营计划以及面对当前的市场环境，公司将采取哪些措施来提高生产运营的效果？

2021 年的经营计划方面，2021 年，结合市场环境及公司高质量发展战
略要求，公司及所投资的公司计划全年销售目标不低于 2500 亿元，计划新开工面积约 2900 万平方米，计划竣工面积 2600 万平方米，年末在建面积约 7100 万平方米，并进一步拓展土地储备资源。

针对生产经营的改革,重点包含以下两个方面：

一是金石计划。2021 年公司联合 IBM 和 SAP，推动“金石计划”落地，
推动科技与产品、生产、管理营销的深度融合，打造数字化金科，赋能发展和管理,预计将在今年建成并投入使用。

二是 PMO 管理体系改革。公司将塑造基于 PMO 交圈穿透机制的经营管
理逻辑，由直线职能式管理变革为矩阵式管理，全面实施项目 PMO 大运营管控机制。目前已基本完成这套管理体系的搭建，制度授权的编制，组织模式的调整和关键管理人员的的到位。
2、问：公司如何评估“土地集中供应”政策的影响和应对措施？

公司对政府的调控政策态度是拥护和适应。调控有利于房地产行业的中长期稳健发展，“土地集中供应”和“三道红线”、“银行融资两集中”政策共同构成了土地供给侧改革的机制。

公司在应对措施方面，主要有三个方面：

在投资端：一是应对针对 22 城做好研究，一城一策。二是进一步加大
收并购、地产+、勾地、城市更新、代建等拿地比例。三是继续坚持合作拿地，实现共赢。

在资金端：一是提高存货去化速度、提升销售回款率、加快回笼资金。
融资的上账效率。

在销售端：一是做好科学定位，做好产品、跑赢市场。二是围绕以客户为中心的原则，差异化、高水平研究创新型产品。三是加大加强线上营销。
3、问：请问近期就公司的改革是否有具体的措施出台？请介绍相关举措？
公司董事会在今年 1 月 29 日成功换届，到目前为止新一届董事会管理
层人员进入工作状态是非常迅速的。目前房地产行业已经从土地红利时代、金融红利时代进入了创新红利时代和管理红利时代，房地产企业必须要通过改革创新、夯实内功，才能不断提升对客户需求的把握能力。另外，从公司 2021-2025 年的总体发展战略上，要实现“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，就需要公司发展从常规发展向创新驱动发展进行转变。
从第十一届董事会履新以来，公司在改革上还是有许多的动作，尤其是在组织机构的保障上，集团专门成立了改革委员会，委员会的主任由董事长亲自担任，主要主导公司的创新和改革工作，重点围绕工程成本、营销管理、资金财务、综合管理、设计管理这几个领域开展。
4、问：公司五年战略中提出“四位一体、生态协同”的理念，请问公司是如何思考“地产+”业务发展的逻辑和中长期规划？公司是否已经下定决心在这一领域开展大比例的投资。

（1）发展“地产+”业务是公司对于未来房地产行业的发展趋势所作出的方向性选择。第一，发展模式将更加重视持有经营。第二，打造永续经营能力才能实现可持续发展。第三，是为人们日益增长的美好生活提供更优质、更多元的产品与服务的必然选择。

（2）“地产+”业务的发展目标：

到 2025 年公司总销售规模中的“地产+”业务销售规模达到 500 亿元
以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到 300-500 亿元。

（3）公司针对“地产+”业务的具体举措:

“地产+”业务，公司有明确的战略目标、清晰的实施路径、完整的运
营体系、积极引进和培养优质的“地产+”运营管理人才，从 2021 年开始公司将分步骤、分阶段、分策略的去推动这一战略目标的实现。
5、问：“三道红线”指标下降明显，相关指标如何实现快速的、大幅度的下降？未来公司是否有能力继续保持三道红线指标均满足监管要求？在现阶段如何在三道红线下平衡杠杆率和增长？公司未来如何规划？

公司始终紧紧跟随国家“房住不炒”总体定位，保持合理的杠杆水平，推动公司高质量发展。公司认为市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行。

过去一年来，公司三道红线指标下降明显，主要是得益于三个方面的举措：一是公司坚持打造优质平台；二是公司坚持有质量的销售；三是公司坚持优化融资结构。

公司有信心持续保持三道红线满足监管要求，在此过程中要坚持做好以下几个方面：第一，严守投资原则。第二，巩固回款优势。第三，持续调整融资结构。
6、问：面对当前的资金环境，请说明公司的有息负债到期余额和结构情况？
在资金管理方面，公司一直坚持“集团资金一盘棋”的现金流管理理念，在日常管理中严格执行“三收三支”的原则，严守集团流动性安全底线。做好以下两方面工作：一是坚持“集团资金一盘棋”强制管控；二是坚持资金计划“三收三支”原则。

公司目前现金流稳定，具体表现为：1、融资结构合理、融资渠道通畅。2、信用评级高、债券发行能力强。3、销售回款高、现金流有保障。

目前，公司有息负债余额为 977 亿元，1 年内到期的融资占比降至 33%，
结构更趋优化。1 年期以上的中长期融资中，1-2 年内到期债务占比约 36%，2-3 年内到期债务约 20%，3 年及以上到期债务约 11%，整体分布均衡，无集中兑付风险。2021 年全年到期金额为 325 亿，占总有息负债的 33%。从期限结构上来看，较往年有所下降。其中上下半年约各占 50%，整体分布相
对均衡，无集中兑付压力。
7、问：近年来，房地产行业发展格局出现了巨大变化，随着行业总量趋于稳定，监管机制常态化，行业分化日趋明显，公司是怎么看待未来中国房地产的走势？

预计未来中国房地产市场会出现以下三大趋势特征：

第一，房地产市场总量稳定，每年仍将保持平稳上升趋势。按照国际惯例，城镇化率达到 75%以上，房地产市场才会出现饱和。当前，我国城镇化率为 60.6%，按照每年 1%的速度发展，还需要经过 15 年才会达到饱和。
因此，房地产市场未来 15 年将保持中高速运行。预计 2021 年-2025 年销售
面积保持高位震荡，销售金额保持每年持续增长；2025 年后，销售面积将逐渐下降，销售金额仍将保持平稳上升。预计 2030 年至少会达到 20 万亿的市场规模。

第二，分化进一步加剧。受“一城一策，因城施政”政策等多种因素影响，不同能级城市行情相对独立，城市群之间的分化、南北方之间的分化、东部与西部的分化、以城市性价比衡量为特征的分化将日趋明显。在房企层面，也将进一步凸现“单一化房企”与“多元化房企”的分化，“传统房企”与“现代化房企（积极拥抱数字科技）”的分化。

第三，行业集中度进一步提升。未来十年房地产行业将由规模化竞争进入差异化竞争阶段，比拼增速的时代已经结束，预计头部房企的销售增速将集体放缓至 5%-15%，但是强者恒强，市场集中度将进一步大幅提升。