证券代码： 000656 证券简称：金科股份
金科地产集团股份有限公司投资者关系活动记录表
重要提示：凡涉及公司未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
编号： 2022-01
时间 2022 年 01 月 12 日
地点 重庆
投资者关系活动
类别
特定对象调研□分析师会议
□媒体采访业绩说明会
□新闻发布会□路演活动
□现场参观
□其他（请文字说明其他活动内容）
参与单位名称及
人员姓名
现场调研：
泓澄投资林浩； 华泰柏瑞基金陈世鼎； 中金公司孙静曦、
赵俊桦、王翼羽。
线上接入机构：
中金公司王璞；景顺长城基金韩文强；中金资管徐榕；
Neuberger Berman 徐之伦；南方基金崔宁； Capital 尚飞
雨；盈峰资本张庭坚；中信资管葛兴；泰康资产 Chris Zhou；
惠理基金 Jonathan Feng；银华基金赖金昌、黎欢、凌存
远； APS 姜正浩；阳光保险张凌禹。
上市公司参会人
员姓名
公司副总裁兼董事会秘书张强； 财务管理部白雪玲； 市场
研究部杨杰； 证券事务部毛雨、张元琪。
投资者关系活动
主要内容介绍
公司在遵守信息披露制度的前提下，介绍公司近期经营业
绩、管理模式、市场情况等。沟通内容与公司公告内容一
致。
附件清单（如有） 金科股份2022年1月投资者调研活动主要问题及回答摘要附件： 金科股份 2022 年 1 月投资者调研活动主要问题及回答摘要
金科股份 2022 年 1 月投资者调研活动主要问题及回答摘要
问：请公司介绍下目前应对市场变化的策略及公司“一稳二降三提升”
的具体含义。
答： 国家对房地产行业的主基调一直是非常明确的，就是三稳，稳房
价、稳地价、稳预期，而且我们也看到国家对坚持“三稳”这个主基调的
决心和定力是持续的、一贯的。
在新的行业发展环境下，企业要实现高质量发展，就必须不断去适应
新的环境、新的规则，未来土地、金融、人才等各项资源将越来越朝着优
秀、稳健、综合实力强的企业倾斜，因此，公司在今年初 2021-2025 年发
展战略规划中就明确提出，未来 5 年公司发展方式将着力实现“两升级、
三转变”，即由传统地产向科技地产升级，由传统服务向数智服务升级；
由单赛道为主向多赛道协同发展转变，由高速度发展向高质量发展转变，
由常规发展模式向创新驱动模式转变。这是我们将长期坚定不移去努力实
现的。
为了更好的顺应行业和政策的变化，公司从上半年就开始着手对总体
经营策略进行调整，不把规模增速作为最主要的目标导向，未来较长的一
段时期内，我们将坚持“一稳二降三提升”的总体经营策略，这是适应行
业发展的阶段性选择，也是公司把握房地产行业未来发展主动权作出的战
略性判断、战略性布局和战略性抉择。
“一稳”：指稳健发展，规模增速不再作为公司发展的主旋律，在规
模增速问题上强调量入为出、稳中求进。稳健发展并非不要规模，而是根
据阶段性宏观环境以及自身资源的实际情况，确定合适的规模增速，同时
在稳定规模的基础上，要大力提升经营质效，进而提升公司盈利能力。
“二降”是指降负债，降库存。
降负债就是要保持三道红线和观察性指标要持续达标，实现发展方式进一步从融资驱动向经营驱动转变；降库存就是要大力消化辎重物业，并
持续将现房存货规模控制在合理区间，切实提高存货周转率至行业标杆均
值以上。
“三提升”，是指提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能
力。提升盈利能力，就是把效益优先作为公司经营发展的第一原则，在稳
健发展的前提下切实提升盈利水平，力争实现利润增速要明显高于规模增
速；
近年来，公司持续的把产品力、服务力、投资力作为公司核心竞争力
进行不断的提升打磨，这也是公司坚持以客户为中心，并在未来能够持续
获取优质项目、获得客户青睐、赢得竞争优势的根本。
问：请问公司的近期销售情况如何？ 2022 年全年销售计划？
答： 2021 年 11 月，公司及所投资的公司实现销售金额约 126 亿元，房
地产销售面积约 144 万平方米。
2021 年 1-11 月，公司及所投资的公司实现销售金额约 1,742 亿元，房
地产销售面积约 1,807 万平方米。
公司正有序开展各项经营铺排工作， 2022 年公司销售及经营计划尚未
确定，后续请关注相关公告。
问：请介绍公司 2021 年三季报的现金和有息负债情况
答： 公司始终致力于打造优质的平台，强化现金流安全、优化财务结
构。截止三季度末，公司货币资金余额约 301 亿元，货币资金余额对短期
有息负债覆盖更为充裕；尤其是总有息负债规模由去年末的 977 亿元，下
降至 876 亿元，降低超 100 亿元；在有息负债期限结构上，一年内到期有
息负债总额为 204 亿元，占比降至 23%；一到三年内到期有息负债总额为
515 亿元，占比为 59%；三年以上到期有息负债总额为 156 亿元，占比为 18%；
同时在有息负债产品结构上，我司一直坚持以低成本的银行融资为主（占
比 53%），同时狠抓公开市场的债券融资（占比 22%），这两项产品融资占
比达到 75%，作为有益补充的其他融资占比 25%。有息负债规模的降低和结构的优化为公司流动性安全筑牢了厚实的安全垫。
公司主体信用等级稳步提高，境内主流评级保持 AAA 全覆盖，标普国
际评级由 B+跳级提高至 BB-。持续优化的财务结构和稳健的经营风格，为
公司在逆境中的发展起到了充足的保障。
问：请介绍公司土地储备及 2022 年投资策略。
答： 公司优质土地储备分布非常均衡。已实现良好的地域分散布局规
划：截至 2021 上半年，公司可售资源储备充裕、区域分布更趋均衡，公司
总可售面积达 7,311 万平方米，其中，重庆、华东、西南（不含重庆）、
华中、华南、华北占比分别为 24%、 21%、 18%、 18%、 9%、 5%。
公司投资策略谨慎。对项目除去化考核外对利润也有要求，因此目前
较集中在二三线城市（含新一线）。公司在全国范围内于二线及强三线城
市布局相对较多。之所以会考虑有选择性地进入三四线城市，是源于公司
评估很多强二线城市市场环境竞争过于激烈，利润率可视度也相对较差。
反而一些三四线城市及一二线城市辐射带，售价和地价都相对较可控。
2022 年， 公司将继续坚持一城一策的投资策略，根据城市的基本面、
与公司战略匹配度及我司补货需求、项目利润率等因素， 择优参与、 择机
参与，每一城均有不同的投资策略。随着多元化拿地能力得到提升，通过
“地产+” 、收并购、城市更新等拿地方式上会加大力度，我们也有信心、
有准备、有能力拿到规模大、盈利性更强的项目。