证券代码：000926 证券简称：福星股份
湖北福星科技股份有限公司投资者关系活动记录表
编号：2017-001
投资者关系活动类别 特定对象调研 分析师会议
媒体采访 业绩说明会
新闻发布会 路演活动
其他
参与单位名称及人员姓名 太平洋证券 张春林 陈秋凤
招商基金 贾成东
上海顶天投资 李胜敏
时间 2016年1月11日
地点 武汉市新华路186号公司会议室
上市公司接待人员姓名 汤文华、肖永超、常勇、肖亚驰
投资者关系活动主要内容介绍
一、请简单介绍下公司的发展历程及基本情况.
答:公司发展主要分为三个阶段，第一阶段是公司初创阶段，这个阶段金属产业为公司的主营业务；第二阶段是公司的成熟阶段，此阶段公司进入资本市场，开始尝试借助资本的力量，做大做强，主营业务由金属业务转变为房地产业务和金属业务双轮驱动模式。第三阶段是公司的升级转型阶段，此阶段公司进一步明确了房地产业务为公司的主营业务，并制定了立足武汉，全国扩张的战略。
房地产业务方面，由公司全资子公司福星惠誉房地产有限公司先后打造了 "福星城市花园"、"金色华府"、"汉口春天"、"水岸星城"等武汉本地知名楼盘，近年来项目开发扩展到湖北周边、北京市及海外，并取得了良好的业绩和声誉，2016年房地产销售首次破百亿。
公司的金属制品主要包括子午轮胎钢帘线、钢绞线、钢丝绳和钢丝。近年来受市场环境及行业竞争的影响，金属制品收入总体呈下降趋势。2016年下半年主要产品钢帘线市场开始逐步回暖，销量、单价有了一定程度提高，亏损有一定减少。
目前，随着市场的变化，公司的战略也随之做出了调整，公司正寻找合适的机会剥离较为粗放的金属制品板块，做大做强房地产板块，培育发展大物业板块，实现公司的升级转型和可持续发展。

二、公司在房地产业务方面为什么采取城中村改造的开发模式。
答：公司采取城中村开发模式主要出于两方面考虑：一是此种开发模式成本较低。在公司涉及房地产行业之初，投入资金并不大和其他大型房地产公司相比，资金实力、政府背景都存在较大差距，直接通过招拍挂与这些企业竞争拿地不具备优势。而城中村开发模式具备成本低、项目体量大、区位优势好等特点，较适合公司开展业务。虽然此种模式开发时间较长，各项成本也会逐渐增加，但初期拿地成本低的优势可以保证公司开发总体成本与其它公司通过招拍挂开发模式成本持平，从而保证公司正常利润；二是，此种模式可操作性强。首先前期签订意向协议，用少量的资金就能锁定大量的土地储备，然后掌握标的选择权，选取开发性价比高的优质地块，最后把握主动权，按照拆迁进度付款，按照公司经营规划节奏开工建设。此特点大大降低了公司运作的不确定性。
随着武汉城中村的逐渐减少，公司的土地储备策略也会逐渐多元化，目前除了城中村模式之外，还会通过股权收购、旧城改造、净地招拍挂等方式获得新的土地资源。

三、政府出台的房地产政策对公司房地产板块是否会造成影响。
答：当前政府陆续出台的房地产政策，短期内对公司的销售会造成一定影响，但长期来看我们对武汉房地产市场还是充满信心。产业和人口是房地产业发展的基础，目前武汉正处在国家级中心城市、国家级超大城市、长江经济带重点城市、中部枢纽等多重国家战略叠加的黄金时期，随着“工业倍增计划”的实施，加上“全国省会城市最宽松落户政策”等因素，将逐渐形成产业聚集、人才聚集、资源聚集的势态，巨大的城市潜力及不断提升的城市价值，将成为助推楼市持续向上的根本动力，对陆续出台的房地产政策也会起到较为明显的稀释作用。所以我们预计，受政策影响，公司的销售在短期内会有所波动，但长期来看随着武汉城市价值的不断显现，公司业绩估计也会较为乐观。

四、请简单介绍下福星智慧家的发展状况？
答：福星智慧家物业服务有限公司，成立于2015年10月，系福星股份控股子公司，注册资本高达五亿人民币。截止目前，福星智慧家平台众筹的物业服务面积在全国范围内达到1.5亿平方米，服务500万人，并于2016年6月21日，荣登中国物业服务百强榜单前15强，位列华中第一。
在物业基础O2O服务方面，已经成功自主研发了设备集中管理系统、客户关系管理系统、社区服务APP等多项技术并取得了专利，目前正在平台内企业加快推广和应用，帮助众筹合伙人增收节支、减员增效。
在社区O2O增值服务方面，依托智慧社区生活服务O2O平台，深度挖掘智慧社区的增值空间，整合社区金融、经纪、家政、旅游、教育、健康、养老、家装和便利服务等“高频”的社区运营增值服务，与行业领先的企业合作，共享O2O平台，全面释放智慧社区全产业链、全时空、全业态的价值。日前，已经和国内知名的互联网金融服务平台民生易贷、东方大地（武汉）保险经纪有限公司签订战略合作协议，夯实智慧家平台的金融服务板块，满足客户的多种金融需求。
福星智慧家物业服务有限公司，在不断完善建设基础服务的同时，也在完善和增强增值服务板块，预计金融板块将成为公司未来业绩贡献的主要板块。

五、请简单介绍下公司的融资情况？
答：由于前期融资工作已经全部完成，销售资金回笼也较为顺利，所以公司目前现金流较为充沛。强大的资金储备为公司立足武汉、全国扩张战略实施提供了实力支持，对项目加速开发提供了资金保障，同时也优化了债务结构，减少了利息支出。
近两年来，上市公司及子公司通过发行债券，共募集资金100多亿元，期限多为3年到5年期，短期风险较小，利息基本在5%—7.8%之间，通过低成本资金置换前期的高成本资金，债务结构得到了优化。
近期，公司股东大会通过了新一轮非公开发行股票的预案，拟以不低于12.70元/股的价格，募集资金33亿元，支持公司项目开发，目前正在按程序持续推进中。
除此之外，公司也在积极研究其他融资组合模式，满足未来公司快速发展的资金需求。

六、1月23日，前期增发的股票将解禁，解禁后公司将采取哪些措施维护股价？
答：2016年初，公司以12.66元/股的价格，通过非公开发行股份236,966,824股，上述股票将于2017年1月23日解禁。目前股价受大盘影响，一直表现不佳，略低于增发价格。随着解禁日期的日益临近，公司前期已经采取了大股东增持、员工持股锁定期延长等措施来维护股价，提振市场信心，近期股价表现较为稳定。
未来公司将从以下几方面来提振市场信心，一是控股股东将继续增持，完成前期增持承诺，不排除继续加大增持规模；二是积极推出股权激励明确未来业绩预期；三是在经营方面加快楼盘开发，积极增加土地储备，保持经营的持续性；四是保证房地产良好销售快速转化为业绩贡献；五是加大对新项目的考察力度，争取能够引进和培养一些新产业，增加企业活力，例如高端制造业、教育产业、资源类产业等。希望能够通过以上措施达到提振股市信心、稳定股价的目的。



附件清单（如有） 无
日期 2017年1月11日